لكل عمارة قواعدها الخاصة. هذه الوثيقة الأساسية تسمى "نظام المِلكية المشتركة" (règlement de copropriété). اعتبره القانون الداخلي، أو "دستور" إقامتك. إنه إلزامي ويطبق على الجميع: المالكين الشركاء والمكترين.
1. ماذا تحتوي هذه الوثيقة؟
نظام المِلكية المشتركة هو وثيقة شاملة تحدد:
- ✓قواعد استخدام الأجزاء الخاصة: هل يحق لك ممارسة مهنة حرة؟ هل يمكنك تركيب طبق استقبال على شرفتك؟ هل يمكنك تغيير لون نوافذك؟ الإجابات موجودة هنا.
- ✓قواعد استخدام الأجزاء المشتركة: ما هي ساعات عمل المسبح؟ أين يمكن ركن الدراجات؟ هل يمكن الشواء في الحديقة المشتركة؟
- ✓غرض العقار: هل هو مبنى "للسكن فقط" (بورجوازي) أم "للسكن والاستخدام المهني"؟ هذا له عواقب مهمة.
- ✓توزيع التكاليف (الرسوم): هذا جزء حاسم. يشرح النظام كيف يتم حساب مساهمات كل شخص في النفقات المختلفة.
2. نوعا التكاليف (الرسوم)
هناك عمومًا فئتان رئيسيتان من التكاليف:
- ✓التكاليف العامة: تتعلق بالحفاظ على الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها (أتعاب وكيل الاتحاد، تأمين المبنى، تنظيف السلالم...). بشكل عام، يشارك الجميع فيها حسب حصتهم الشائعة.
- ✓التكاليف الخاصة: تتعلق بخدمات أو معدات محددة (مصعد، تدفئة مركزية...). يشارك فيها فقط أولئك الذين يمكنهم استخدام هذه المعدات.
مثال بسيط:
صاحب محل في الطابق الأرضي، لا يستخدم المصعد أبداً، لن يدفع تكاليف صيانته أو إصلاحه. هنا يطبق معيار "المنفعة الموضوعية".
3. كيف أحصل على نظام المِلكية المشتركة؟
عادةً، يتم تسليمك نسخة من قبل الموثق عند شراء شقتك.
إذا لم تكن لديك، يمكنك طلب نسخة من وكيل الاتحاد (السنديك). من الضروري قراءته مرة واحدة على الأقل لمعرفة حقوقك والتزاماتك.
4. هل يمكن تعديل نظام المِلكية المشتركة؟
نعم، ولكنه قرار مهم جداً لا يمكن اتخاذه إلا في الجمع العام. شروط التصويت (الأغلبية المطلوبة) تعتمد على أهمية التعديل. تغيير غرض العقار (على سبيل المثال، السماح بالمحلات التجارية في مبنى سكني بحت) يتطلب إجماع جميع المالكين الشركاء.
5. وماذا لو لم يحترم شخص ما النظام؟
من واجب وكيل الاتحاد تطبيق نظام المِلكية المشتركة. إذا كان أحد الجيران يحدث ضوضاء مفرطة في الليل، أو يبني بناء غير مرخص على شرفته، أو لا يحترم قواعد استخدام الأجزاء المشتركة، فعلى وكيل الاتحاد التدخل.
يبدأ عادة بتذكير ودي. إذا استمرت المشكلة، يمكن لاتحاد الملاك، ممثلاً بوكيل الاتحاد، اللجوء إلى القضاء لفرض احترام النظام.
Simplify your co-ownership management
Syndy is the all-in-one platform for property managers in Morocco. Try it for free.