دليل 1/8: هل اشتريت شقة؟ مرحباً بك في "المِلكية المشتركة".

تهانينا على شرائك! عندما تشتري شقة في إقامة أو عمارة في المغرب، فأنت لا تصبح مالكاً لمسكنك فقط. لقد أصبحت أيضاً شريكاً في المِلكية (copropriétaire).

هذا يعني أنك جزء من مجموعة وأن لديك حقوقاً وعليك واجبات. كل هذا ينظمه قانون مهم جداً: القانون رقم 19.08 المتعلق بنظام المِلكية المشتركة للعقارات المبنية.

لا تقلق، الأمر بسيط جداً. إليك ما تحتاج إلى معرفته.

1. ما هو مِلك لك (خاص)، وما هو مِلك للجميع (مشترك)

عندما تصبح مالكاً شريكاً، فأنت في الواقع تمتلك نوعين من الممتلكات:

الأجزاء الخاصة (Privatives) : هذا ما هو مِلك لك 100%. إنه داخل شقتك (الغرف، الجدران الداخلية، النوافذ) ولك الحق في "الاستمتاع بها بشكل فردي وشخصي". يمكنك بيعها، كراؤها، أو تجهيزها كما تريد (مع بعض التحفظات).

الأجزاء المشتركة (Communes) : هذا ما يخص جميع المالكين الشركاء في نفس الوقت. وهي مخصصة "لاستخدام والتمتع بها من قبل جميع المالكين الشركاء". لا يمكن لأي شخص أن يقول "هذا ملكي وحدي".

2. عملياً، ما هي "الأجزاء المشتركة"؟

يقدم القانون قائمة واضحة لما يعتبر مشتركاً، حتى لو كان يمر عبر شقتك.

الأجزاء المشتركة الرئيسية هي:

• ✓الأرض التي بنيت عليها العمارة.
• ✓الأساسات والجدران الحاملة ("الأعمال الكبرى").
• ✓واجهة العمارة.
• ✓السطح (إذا كان مخصصاً للاستعمال المشترك).
• ✓السلالم (الدروج)، الممرات والمداخل المشتركة.
• ✓المصاعد (إذا وجدت).
• ✓مسكن الحارس (الكونسيرج).
• ✓الساحات والحدائق (إلا إذا نص عقد المِلكية على عكس ذلك).
• ✓المعدات المشتركة، مثل الأنابيب الرئيسية (الماء، الكهرباء...).

3. "حصتك الشائعة" (Quote-Part): نسبتك المئوية في العمارة

"الحصة" (Le lot) الخاصة بك في المِلكية المشتركة هي "حزمة" تشمل شقتك (الجزء الخاص) بالإضافة إلى نسبة مئوية من الأجزاء المشتركة.

تسمى هذه النسبة "الحصة الشائعة" أو "quote-part".

4. ما أهمية هذه "الحصة"؟ (مهم جداً!)

هذه النسبة المئوية ليست مجرد رقم نظري، بل هي أساسية لأنها تُستخدم لحساب شيئين:

تحديد ما يجب عليك دفعه: هي أساس حساب مساهمتك في مصاريف المِلكية المشتركة. كلما زادت حصتك، زادت مساهمتك في الصيانة (النظافة، كهرباء السلالم، إصلاح المصعد...).

تحديد "وزن" صوتك: أثناء الاجتماعات (الجمع العام)، صوتك ليس "شخص واحد = صوت واحد". عدد الأصوات الذي تملكه يعتمد على أهمية حقوقك، أي على "حصتك الشائعة". ويحدد نظام المِلكية المشتركة عدد الأصوات لكل جزء.

5. على من ينطبق هذا القانون؟

تنطبق هذه القواعد على جميع المساكن المجمعة تقريباً في المغرب، سواء كانت جديدة أو قديمة:

• ✓العمارات المقسمة إلى شقق أو طوابق أو محلات.
• ✓المجمعات السكنية (الإقامات) التي بها مساكن منفصلة أو متصلة، ولكنها تشترك في أجزاء مشتركة (طرق، حدائق، مسابح...).
• ✓التعاونيات والوداديات السكنية.