دليل 6/8: الأشغال في المِلكية المشتركة: من يقرر؟ ومن يدفع؟

غالباً ما تكون الأشغال مصدراً لنقاشات حادة في المِلكية المشتركة. من الطلاء البسيط لدرج السلم إلى التجديد الكامل للواجهة، كيف يتم اتخاذ القرارات ومن يدفع الفاتورة؟

1. القاعدة الذهبية: التصويت في الجمع العام

باستثناء حالات الطوارئ القصوى، لا يمكن لوكيل الاتحاد (السنديك) أن يقرر بمفرده أي عمل مهم في الأجزاء المشتركة. يجب أن يتم التصويت على أي قرار يتعلق بالأشغال في الجمع العام.

العملية بسيطة:

1. الاقتراح: يقترح وكيل الاتحاد (أو أحد المالكين الشركاء) الأشغال اللازمة.

2. عروض الأسعار (Devis): يلتزم وكيل الاتحاد بطلب عروض من عدة شركات وتقديم عرضين على الأقل للجمع العام (ما لم يقرر الجمع العام خلاف ذلك).

3. التصويت: يصوت الجمع العام لاختيار الشركة والموافقة على ميزانية الأشغال.

2. أشغال مختلفة، أغلبيات مختلفة

ينص القانون على قواعد تصويت مختلفة حسب طبيعة الأشغال. وهذا منطقي: قرار تركيب مسبح لا يتخذ بنفس سهولة قرار تغيير الأقفال.

• ✓أشغال الصيانة العادية: (مثال: إعادة طلاء جدار متسخ، إصلاح باب). عادة ما تكون هذه النفقات مدرجة في ميزانية التشغيل العادية ولا تتطلب تصويتاً محدداً إذا تمت الموافقة على الميزانية.
• ✓أشغال الحفظ الإلزامية: (مثال: إصلاح تسرب في السطح، تجديد الواجهة الذي يفرضه القانون). يتم التصويت عليها بأغلبية أصوات جميع المالكين الشركاء في المبنى.
• ✓أشغال التحسين: (مثال: تركيب مصعد، إنشاء حديقة). هذه القرارات أثقل وتتطلب أغلبية أقوى: موافقة ثلاثة أرباع أصوات المالكين الشركاء.

3. حالة الطوارئ

تخيل انفجار أنبوب مياه رئيسي يوم الأحد. لا يمكن الانتظار لعقد جمع عام.

في هذه الحالة، يسمح القانون لوكيل الاتحاد بأخذ المبادرة والقيام بالأشغال الطارئة اللازمة للحفاظ على المبنى.

ولكن يجب عليه دعوة الجمع العام للانعقاد فوراً بعد ذلك لإبلاغ المالكين الشركاء والمصادقة على النفقة.

4. من يدفع الفاتورة؟

المبدأ هو نفسه المتبع في الرسوم: يتم التوزيع حسب الحصص الشائعة المحددة في نظام المِلكية المشتركة.

• ✓بالنسبة لأشغال الصيانة أو الحفظ (التي يستفيد منها الجميع)، يدفع الجميع حسب حصتهم العامة.
• ✓بالنسبة لأشغال التحسين على معدات معينة (مثال: تجديد المصعد)، يدفع فقط الملاك الذين يستخدمونها، حسب حصتهم الخاصة بـ "المصعد".

بمجرد التصويت على الأشغال، يقوم وكيل الاتحاد بـ "طلبات دفع خاصة بالأشغال" لجمع المبالغ اللازمة من المالكين الشركاء.

5. وماذا عن الأشغال في الأجزاء الخاصة؟

داخل منزلك، أنت حر في القيام بالأشغال التي تريدها (طلاء، مطبخ، حمام...)، بشرط ألا:

• ✓تؤثر على الأجزاء المشتركة (مثال: هدم جدار حامل).
• ✓تغير المظهر الخارجي للمبنى (مثال: تغيير شكل النوافذ، لون الستائر الخارجية).

لكل ما يتعلق بجدار حامل أو بالواجهة، يجب عليك الحصول على إذن من الجمع العام.

في حالة الشك، من الأفضل دائماً استشارة وكيل الاتحاد قبل البدء في أعمال مهمة داخل شقتك.