Guide 6/8 : Les Travaux dans la Copropriété : Qui décide ? Qui paie ?

Les travaux sont souvent une source de discussions animées en copropriété. De la simple peinture de la cage d'escalier à la réfection complète de la façade, comment sont prises les décisions et qui met la main à la poche ?

1. La Règle d'Or : Le Vote en Assemblée Générale

Sauf en cas d'urgence absolue, AUCUN travail important sur les parties communes ne peut être décidé par le syndic seul. Toute décision de travaux doit être votée en Assemblée Générale (AG).

Le processus est simple :

1. Proposition : Le syndic (ou un copropriétaire) propose des travaux nécessaires.

2. Devis : Le syndic a l'obligation de mettre en concurrence plusieurs entreprises et de présenter au moins deux devis à l'AG (sauf si l'AG en décide autrement).

3. Vote : L'AG vote pour choisir l'entreprise et approuver le budget des travaux.

2. Différents Travaux, Différentes Majorités

La loi prévoit différentes règles de vote selon la nature des travaux. C'est logique : on ne décide pas d'installer une piscine avec la même facilité qu'on décide de changer les serrures.

• ✓Travaux d'entretien courant : (Ex: repeindre un mur taché, réparer une porte). Ces dépenses sont normalement prévues dans le budget de fonctionnement courant et ne nécessitent pas un vote spécifique si le budget a été approuvé.
• ✓Travaux de conservation obligatoires : (Ex: réparation d'une fuite sur le toit, ravalement de façade imposé par la loi). Ils sont votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble.
• ✓Travaux d'amélioration : (Ex: installation d'un ascenseur, création d'un jardin). Ces décisions sont plus lourdes et nécessitent une majorité plus forte : l'accord des trois quarts des voix des copropriétaires.

3. Le Cas d'Urgence

Imaginez une grosse canalisation qui explose un dimanche. On ne peut pas attendre de convoquer une AG.

Dans ce cas, la loi autorise le syndic à prendre l'initiative de faire réaliser les travaux d'urgence indispensables à la sauvegarde de l'immeuble.

Il doit cependant convoquer une AG immédiatement après pour informer les copropriétaires et faire ratifier la dépense.

4. Qui Paie la Facture ?

Le principe est le même que pour les charges : la répartition se fait selon les quotes-parts définies dans le règlement de copropriété.

• ✓Pour les travaux d'entretien ou de conservation (qui profitent à tous), tout le monde paie selon sa quote-part générale.
• ✓Pour les travaux d'amélioration sur un équipement spécifique (ex: rénovation de l'ascenseur), seuls les copropriétaires qui l'utilisent paient, selon leur quote-part "ascenseur".

Une fois les travaux votés, le syndic procède à des "appels de fonds travaux" pour collecter les sommes nécessaires auprès des copropriétaires.

5. Et les Travaux dans les Parties Privatives ?

Chez vous, vous êtes libre de faire les travaux que vous voulez (peinture, cuisine, salle de bain...), à condition de ne pas :

• ✓Affecter les parties communes (ex: abattre un mur porteur).
• ✓Changer l'aspect extérieur de l'immeuble (ex: changer la forme des fenêtres, la couleur des volets).

Pour tout ce qui touche à un mur porteur ou à la façade, vous devez obtenir l'autorisation de l'Assemblée Générale.

En cas de doute, mieux vaut toujours demander l'avis du syndic avant de commencer des travaux importants dans votre appartement.