دليل 2/8 : من يفعل ماذا؟ الدليل البسيط للتدبير الذاتي.

الآن بعد أن عرفت ما هي المِلكية المشتركة، السؤال هو: من يدير كل هذا؟ من يتأكد من تغيير مصابيح الممرات ودفع الرسوم؟

يسمح القانون المغربي للمالكين الشركاء بإدارة عقارهم بأنفسهم. هذا ما يسمى "التدبير الذاتي". إليك كيف يعمل ومن هم الفاعلون الرئيسيون.

1. الجمع العام (AG): "برلمان" العمارة

إنه أهم جهاز في المِلكية المشتركة. إنه اجتماع لجميع المالكين الشركاء.

الجمع العام هو صاحب السيادة: هو الذي يتخذ جميع القرارات المهمة المتعلقة بحياة العمارة.

متى يجتمع؟

• ✓الجمع العام العادي (AGO): مرة واحدة في السنة على الأقل. هنا تتم المصادقة على الحسابات، والتصويت على ميزانية السنة القادمة، وتعيين (أو تجديد) وكيل الاتحاد (السنديك).
• ✓الجمع العام الاستثنائي (AGE): كلما كان هناك قرار عاجل أو مهم جداً يجب اتخاذه (على سبيل المثال، أعمال إصلاح غير متوقعة ومكلفة).

من يمكنه المشاركة؟

كل مالك شريك (أو من يمثله، بتوكيل).

كيف يتم اتخاذ القرارات؟

عن طريق التصويت. كما رأينا في الدليل السابق، يعتمد "وزن" صوتك على حصتك الشائعة ("التانتييم").

2. وكيل الاتحاد (السنديك): "قائد الأوركسترا" في العمارة

يعين الجمع العام شخصاً لتنفيذ قراراته وإدارة العمارة بشكل يومي. هذا هو وكيل الاتحاد أو "السنديك".

من يمكن أن يكون وكيلاً للاتحاد؟

في حالة التدبير الذاتي، يكون وكيل الاتحاد أحد المالكين الشركاء، يتم انتخابه من قبل الجمع العام. غالباً ما يكون هذا الدور تطوعياً أو مقابل تعويض بسيط. يطلق عليه عادة "السنديك التطوعي".

يسمح القانون أيضاً بتعيين شخص خارجي (محترف)، لكننا نتحدث هنا عن التدبير الذاتي.

ما هي مهامه؟

وكيل الاتحاد هو الممثل القانوني لجميع المالكين الشركاء ("اتحاد الملاك"). مهامه واضحة جداً:

• ✓تنفيذ قرارات الجمع العام.
• ✓السهر على صيانة العمارة والقيام بالإصلاحات العاجلة.
• ✓إدارة الشؤون المالية: تحصيل الرسوم، دفع الفواتير (كهرباء، نظافة...)، مسك الحسابات.
• ✓تمثيل اتحاد الملاك أمام القضاء إذا لزم الأمر.
• ✓دعوة الجمع العام للانعقاد مرة واحدة في السنة على الأقل.

وكيل الاتحاد ليس هو "الرئيس"!

هذه نقطة أساسية: وكيل الاتحاد لا يقرر أي شيء بمفرده (إلا في حالة الطوارئ). إنه يطبق ما قرره الجمع العام. ويجب عليه تقديم تقرير عن إدارته للجمع العام كل سنة.

3. اتحاد الملاك (Syndicat des Copropriétaires): الكيان الذي يجمع الجميع

إنه ليس شخصاً، بل "شخصية معنوية". بمجرد وجود مِلكية مشتركة، يوجد "اتحاد الملاك". أنت عضو فيه تلقائياً.

لهذا الاتحاد اسم (غالباً "اتحاد ملاك إقامة X") وهدفه هو الحفاظ على العقار وتحسينه. هذا هو الكيان الذي يمثله وكيل الاتحاد (السنديك).

• ✓الجمع العام (أنت وجيرانك) يقرر.
• ✓وكيل الاتحاد (جار منتخب) ينفذ.

إنه نظام ديمقراطي وتشاركي. لكي يعمل بشكل جيد، فإن مشاركة جميع المالكين الشركاء ضرورية!