Présentation de la loi 18-00
La loi 18-00, promulguée par le dahir n° 1-02-298 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002), constitue le cadre juridique principal régissant la copropriété des immeubles bâtis au Maroc. Elle a été complétée par la loi 106-12 promulguée en 2016.
Cette loi définit les règles de fonctionnement des copropriétés, les droits et obligations des copropriétaires, et les modalités de gestion par le syndic.
Les principes fondamentaux
Parties communes et parties privatives
La loi distingue clairement les parties communes (couloirs, escaliers, toiture, jardin) des parties privatives (appartements, locaux commerciaux). Les parties communes sont gérées collectivement par le syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires
L'ensemble des copropriétaires constitue le syndicat, doté de la personnalité morale. Le syndicat est représenté par le syndic élu en assemblée générale.
Le rôle du syndic
Le syndic est l'organe exécutif du syndicat. Ses missions principales :
- Exécuter les décisions de l'assemblée générale
- Administrer l'immeuble et veiller à son entretien
- Gérer les finances de la copropriété
- Représenter le syndicat en justice
- Tenir le registre des copropriétaires
L'assemblée générale
Convocation
L'AG doit être convoquée au moins une fois par an. La convocation doit mentionner l'ordre du jour, la date, l'heure et le lieu, et être envoyée 15 jours minimum avant la date.
Quorum et majorité
Le quorum est fixé à la moitié des voix des copropriétaires (50%). Si le quorum n'est pas atteint, une seconde AG peut se tenir sans condition de quorum. Les décisions sont prises à la majorité des voix présentes ou représentées.
Majorité qualifiée
Certaines décisions requièrent une majorité des 3/4 des voix : travaux importants, modification du règlement de copropriété, changement de syndic.
Les charges de copropriété
Les charges sont réparties entre les copropriétaires selon leurs tantièmes de copropriété, tels que définis dans le règlement de copropriété. Elles couvrent :
- L'entretien courant des parties communes
- Les assurances de l'immeuble
- Les services (gardiennage, nettoyage, ascenseur)
- Le fonds de réserve pour les gros travaux
Mise en conformité avec Syndy
Syndy est conçu pour respecter toutes les exigences de la loi 18-00 : tenue du registre des copropriétaires, comptabilité conforme, gestion des AG avec calcul automatique du quorum, et archivage des documents.