تقديم القانون 18-00
القانون 18-00، الصادر بالظهير رقم 1-02-298 بتاريخ 25 رجب 1423 (3 أكتوبر 2002)، يشكل الإطار القانوني الرئيسي المنظم للملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب. وتم تتميمه بالقانون 106-12 الصادر سنة 2016.
يحدد هذا القانون قواعد سير الملكيات المشتركة وحقوق والتزامات الملاك المشتركين وكيفيات التدبير من طرف الوكيل.
المبادئ الأساسية
الأجزاء المشتركة والأجزاء الخاصة
يميز القانون بوضوح بين الأجزاء المشتركة (الممرات، السلالم، السطح، الحديقة) والأجزاء الخاصة (الشقق، المحلات التجارية). تُدار الأجزاء المشتركة جماعياً من طرف نقابة الملاك المشتركين.
نقابة الملاك المشتركين
يشكل مجموع الملاك المشتركين النقابة المتمتعة بالشخصية المعنوية. وتُمثل النقابة بالوكيل المنتخب في الجمعية العامة.
دور الوكيل
الوكيل هو الجهاز التنفيذي للنقابة. مهامه الرئيسية:
- تنفيذ قرارات الجمعية العامة
- إدارة العقار والسهر على صيانته
- تدبير مالية الملكية المشتركة
- تمثيل النقابة أمام القضاء
- مسك سجل الملاك المشتركين
الجمعية العامة
الاستدعاء
يجب استدعاء الجمعية العامة مرة في السنة على الأقل. ويجب أن يتضمن الاستدعاء جدول الأعمال والتاريخ والساعة والمكان، ويُرسل 15 يوماً على الأقل قبل الموعد.
النصاب والأغلبية
يُحدد النصاب في نصف أصوات الملاك المشتركين (50%). وإذا لم يتحقق النصاب، يمكن عقد جمعية عامة ثانية بدون شرط النصاب. تُتخذ القرارات بأغلبية الأصوات الحاضرة أو الممثلة.
الأغلبية المؤهلة
بعض القرارات تتطلب أغلبية 3/4 من الأصوات: الأعمال المهمة، تعديل نظام الملكية المشتركة، تغيير الوكيل.
تكاليف الملكية المشتركة
تُوزع التكاليف بين الملاك المشتركين حسب حصصهم في الملكية المشتركة كما هو محدد في نظام الملكية المشتركة. وتغطي:
- الصيانة الدورية للأجزاء المشتركة
- تأمينات العقار
- الخدمات (الحراسة، النظافة، المصعد)
- صندوق الاحتياط للأعمال الكبرى
الامتثال مع Syndy
تم تصميم Syndy لاحترام جميع متطلبات القانون 18-00: مسك سجل الملاك المشتركين، محاسبة متوافقة، إدارة الجمعيات العامة بحساب النصاب تلقائياً، وأرشفة الوثائق.